Verzoeker woont in een gerenoveerd pand dat hij in 2011 kocht van een projectontwikkelaar. Tot medio 2010 was het pand eigendom van de gemeente Arnhem, die dit pand en andere verwaarloosde panden in de buurt had gekocht om die weer geschikt te laten maken voor bewoning.
De gemeente kwam met de projectontwikkelaar overeen dat de woning zou worden aangepast aan de eisen van het Bouwbesluit. In het opnamerapport van de woning staat onder meer dat de voor- en achtergevel en de afvoer voor hemelwater moeten worden vernieuwd of hersteld. Aan de in 2010 verleende bouwvergunning is als voorwaarde verbonden dat het pand aan alle wettelijke vereisten diende te voldoen. Na oplevering van de woning aan verzoeker bleken er nog problemen te zijn, met name een vocht- en schimmelprobleem in de slaapkamers in het souterrain.
Verzoeker stelde via zijn advocaat de projectontwikkelaar aansprakelijk voor de schade en wendde zich zelf tot de gemeente, omdat zijns inziens onvoldoende was toegezien op de naleving van de bouwvoorschriften. De gemeente wees de verantwoordelijkheid voor de ontstane problemen af, onder meer omdat zij zich geen partij achtte in een geschil tussen verzoeker en de verkoper van zijn woning.
Verzoeker klaagt erover dat de gemeente onvoldoende toezicht heeft gehouden op de naleving van de vergunningvereisten. Verzoeker stelde dat de bouwinspecteur ook had toegegeven dat hij de vochtproblemen niet had gezien en dat volgens hem die problemen er al in de jaren 2009- 2011 waren.
De Nationale ombudsman overwoog onder meer, dat de verbeterplicht niet uitsluitend een onderdeel is van de overeenkomst tussen de gemeente en de projectontwikkelaar, maar tevens ziet op de wettelijke minimum vereisten waaraan een woning uit een oogpunt van gezondheid, het milieu en de veiligheid moet voldoen. Het is de publiekrechtelijke taak van de gemeente om op de naleving van het Bouwbesluit toe te zien en als de situatie dat vereist handelend op te treden.
Het college van burgemeester en wethouders deelde mee het standpunt van de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties te onderschrijven. Dat houdt in, dat de wetsgeschiedenis en integrale toetsing voorschrijft en een steekproefsgewijze of selectieve toetsing niet is toegelaten. Volgens het college laat dit ruimte voor het variëren van de intensiteit van controles.
Volgens de Nationale ombudsman is niet in alle fasen van een (ver)bouw controle nodig, maar hier ging het om verwaarloosde, oudere panden waarvan al bij opname gebreken waren geconstateerd. Het is niet ondenkbaar dat er tijdens de werkzaamheden nieuwe gebreken worden ontdekt of ontstaan. Dat dwingt tot een meer dan gemiddelde zorgvuldigheid bij het toezicht op veiligheids- en gezondheidsaspecten van het inwendige van een gebouw dat niet volgens de huidige bouwinzichten en stand der techniek is ingericht. Volgens de gemeente waren de eisen in dit geval merendeels ingegeven door esthetische redenen. Gelet op de feiten en omstandigheden is voldoende aannemelijk dat de projectontwikkelaar niet aan zijn contractuele verplichtingen heeft voldaan en dat dit bij inspectie niet aan het licht is gekomen.
De onderzochte gedraging van het college van burgemeester en wethouders is niet behoorlijk, wegens strijd met het vereiste van goede voorbereiding.
