De rechter heeft in 2015 bepaald dat de familie van X door verjaring mede-eigenaar is geworden van een stuk grond aan de zuidkust van Saba. Dit perceel kent geen meetbrief waarin de grenzen, de ligging en de oppervlakte officieel zijn vastgelegd. Het kadaster van Sint Maarten dat de Sabaanse meetbrieven opstelt, heeft laten weten met de huidige informatie van de familie van X geen meetbrief te kunnen opstellen. De nieuwe, door de familie ingebrachte kadastrale tekening en de oude, in de registers opgenomen kadastrale aanduiding zijn vaag en wijken van elkaar af. Het openbaar lichaam Saba geeft de familie van X de namen van de buren en vraagt om in samenspraak met de buren de onderlinge grenzen aan te wijzen en kadastraal te laten vaststellen. Tevens heeft het kadaster van Saba het vonnis van de rechter met de onderliggende stukken geregistreerd in het publieke register van voorlopige aantekeningen van het kadaster.
De familie van X klaagt bij de Nationale ombudsman erover dat het openbaar lichaam Saba niet meewerkt aan de definitieve registratie van hun eigendom.
De Nationale ombudsman ziet niet waarin het openbaar lichaam Saba te kort zou zijn geschoten. Juist door het opnemen van het vonnis in het register van tijdelijke aantekeningen geeft het openbaar lichaam Saba gehoor aan het vonnis en aan de wet. Het kernprobleem ligt in de onduidelijkheid van de grenzen van het grondstuk. De rechter heeft zich uitgesproken over de eigendomsverkrijging via verjaring. Hij heeft geen oordeel gegeven over de juistheid van de grenzen of de ingebrachte kadasterstukken. Ruim vijftig jaar na de koop van het perceel zijn de grenzen nog steeds niet kadastraal in een meetbrief vastgelegd. Alleen de eigenaren van het perceel kunnen met hun buren de onderlinge grenzen aanwijzen, het kadaster vragen om deze grenzen op te meten en in een meetbrief vast te doen stellen. Het openbaar lichaam Saba is in deze zaak geen betrokken grondeigenaar en is daarom geen partij in de grensbepaling. Wel heeft het openbaar lichaam het proces ondersteund door de namen van de buren bekend te maken. Mochten de buren er onderling niet uitkomen, dan kan de rechter desgevraagd de grenzen aanwijzen. De Nationale ombudsman acht de klacht over het openbaar lichaam Saba ongegrond.
Summary
In 2015, a competent court ruled that the X family had acquired joint ownership of a plot of land on the south coast of Saba, as a result of extinctive prescription (i.e. under a statute of limitations). There is no certificate of measurement which officially defines the boundaries, location and surface area of this property. The Sint Maarten Land Registry – which draws up certificates of measurement for plots of land on Saba – has indicated that it is unable to prepare such a certificate based on the information provided by the X family. The new land registry drawing submitted by the family and the old cadastral designation recorded in the registers are vague, and show discrepancies. The Public Entity Saba has informed the X family of the names of their neighbours, and asked the family to define the plot boundaries in consultation with these neighbours, and to have the boundaries recorded in the Land Register. In addition, the Saba Land Registry registered the court’s ruling and the underlying documents in the public register of provisional cadastral designations.
The X family submitted a complaint to the National Ombudsman, alleging that the Public Entity Saba is not cooperating in the definitive registration of their property.
The National Ombudsman sees no reason to conclude that the Public Entity has failed to fulfil its obligations in this case. In fact, by including the ruling in the register of provisional cadastral designations, the Public Entity has complied with the ruling and the applicable legislation. The root cause of the problem is the lack of clarity concerning the plot boundaries. The court has ruled on the acquisition of property as a result of prescription. It did not pass judgment on the accuracy of the boundaries or the land registry documents submitted. More than 50 years after the original purchase of the plot, its boundaries have still not been officially defined in a certificate of measurement that is included in the Land Register. Only the owners of the property can determine its boundaries in consultation with their neighbours, and then request the Land Registry to measure these boundaries and officially record them in a certificate of measurement. The Public Entity Saba is not a land owner in this case, and is therefore not a party in any dispute concerning the definition of plot boundaries. The Public Entity has provided assistance by informing the complainants of the names of their neighbours. Should the X family and their neighbours fail to reach an understanding, the competent court may define the plot boundaries upon request. The National Ombudsman concludes that the complaint about the Public Entity Saba is not justified.
